Índices de correções do saldo devedor do imóvel

Ao financiar um imóvel diretamente com a construtora, o índice de correção do saldo devedor que geralmente é adotado até a conclusão da obra e entrega das chaves é o Índice Nacional da Construção Civil – INCC, calculados pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, em que são repassados os custos de insumos, tais como: aço, cimento, mão-de-obra.

Após à expedição da Carta de Habite-se, as construtoras estão autorizadas pela Lei nº. 10.406, de 10/01/2002, a corrigirem o parcelamento pelo Índice Geral de Preços de Mercado – IGPM, acrecidos de juros de 1% (hum por cento) ao mês. No entanto, após a expedição da Carta de Habite-se, existe a possibilidade do investidor optar por um financiamento bancário, cujo sistema de correção monetária mais adotado é o Sistema de Amortização Constante, também conhecido como SAC. Esse sistema possui, como principal característica, a amortização de um percentual fixo do saldo devedor desde o princípio do financiamento. Ou seja, os juros são sempre decrescentes e diminuem sempre na mesma quantidade.

É importante ressaltar que a correção monetária será realizada sempre sobre o valor total do saldo devedor do bem financiado, e diluido (redistribuído) nas parcelas mensais, semestrais e/ou anuais do plano de pagamento definido em contrato.

Financiamento imobiliário

Ao adquirir um imóvel novo, na planta, o investidor pode optar por realizar o pagamento à vista ou parcelado.

Na opção de pagamento parcelado, o investidor se compromente a realizar um financiamento direto com a construtora até a entrega do produto. Após a conclusão das obras, o comprador tem a opção de refinanciar o saldo devedor do imóvel com a própria construtora ou, ainda, adquirir um financiamento habitacional junto à uma Instituição Financeira.

Nesse momento, a opção mais utilizada é a contratação do financiamento bancário. Mas, para que o imóvel se enquadre nas exigências do Sistema Financeiro de Habitação – SFH e esteja apto a ser objeto de alienação fiduciária, é necessário que à escritura esteja desmembrada. Ou seja, na matrícula do imóvel não constará somente os dados do terreno, mas, também, o descritivo da unidade autônoma. Sua fração ideal deverá ser inscrita no programa de arrecadação do Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU de forma individualizada.

Somente com a Carta de Habite-se em mãos e o IPTU desmembrado é que será possível dar entrada no processo de financiamento habitacional. O prazo médio para regularização da documentação do imóvel é de até 90 dias após a expedição da Carta de Habite-se.

Dicas sobre consócio imobiliário

Compra/venda por meio de Interveniente Quitante

Essa modalidade de negociação acontece quando compramos um imóvel por meio de Financiamento Habitacional e este ainda possui saldo devedor junto à outra Instituição Financeira. Ou seja, o imóvel a ser financiado ainda encontra-se em processo de alienação fiduciária.

O trâmite do processo de compra e venda é realizado entre às Instituições Bancárias envolvidas na negociação. Para que ocorra a transferência da escritura aos novos compradores, os vendedores, juntamente com um responsável nomeado pelo banco credor do primeiro financiamento, também conhecido como Interveniente Quitante, deverão assinar a nova escritura. No entanto, essa escritura só poderá ser lavrada e assinada mediante à liquidação da fatura do saldo devedor do imóvel que será realizada pelo banco que refinanciará a dívida.

Na prática, um banco quita o financiamento do outro banco e refinancia o saldo devedor do imóvel. Esse procedimento, geralmente, é realizado por meio de cheque administrativo ou Transferência Eletrônica Disponível – TED.

Com isso, além de arcar com as despesas cartoriais e impostos referentes à transferência do bem, o novo proprietário terá que pagar, também, a taxa referente à baixa da hipoteca e o imóvel ficará alienado ao novo credor.

Cuidados na compra de imóveis usados

A aquisição de um imóvel usado exige alguns cuidados, tais como:

• Verificar a situação fundiária do terreno junto à Administração Regional;
• Em caso de imóveis não escriturados, conferir se a cadeia dominial está completa, ou seja, se possui todas as Cessões de Direito, desde o 1° proprietário;
• Em caso de imóveis escriturados, providenciar a Certidão de Ônus Reais no Cartório de Registro de Imóveis e verificar, na matrícula, se existe alguma pendência que inviabilize a negociação;
• É importante, também, realizar uma pesquisa no nome e CPF dos vendedores, afim de verificar à existência de alguma ação que possa colocar o bem em penhora. (Receita Federal - Justiça Federal - Tribunal Regional do Trabalho);
• Checar possíveis débitos como: taxas de condomínio, contas de água e energia elétrica.

Exigências para o uso do FGTS na compra de imóveis

• O trabalhador deverá ter, no mínimo, 3 anos de inscrição no regime de FGTS;
• Não ter nenhum imóvel residencial registrado em seu nome no município em que pretende efetuar a compra;
• Não possuir financiamento habitacional em qualquer região do território nacional;
• Para utilizar o FGTS, o imóvel deve se enquadrar no perfil exigido pelo Sistema Financeiro de Habitação. Ou seja, não deve ultrapassar o valor de R$500.000,00.
• É necessário obedecer um prazo mínimo de 3 anos entre a compra ou quitação do imóvel por meio dos recursos do Fundo de Garantia e a recompra, também com uso do FGTS. No entanto, é possível usar os recursos do Fundo para amortização do saldo devedor do imóvel após 30 dias, no pagamento da 1ª parcela do Financiamento Habitacional.

Dicas sobre investimentos imobiliários

Se sua intenção é comprar para investimento, ou seja, ter retorno com aluguel e ainda ganhar com a valorização do imóvel ou simplesmente ganhar com a venda do ágio, a primeira dica é: investimentos são feitos com a razão, não com a emoção. Um imóvel para investimento não tem que nos agradar, tem que apenas gerar lucro.

A segunda dica é: localização. Procure investir em bairros ou regiões que estejam em processo de expansão ou desenvolvimento. Cidades que estejam sendo beneficiadas por obras de infra-estrutura urbana. Proximidade à Hipermercados, Universidades e facilidade de acesso aos meios de transporte público (Estação de Metrô / Rodoviária), também agregam valor.

A terceira dica é: liquidez. A liquidez do imóvel está totalmente vinculada a uma boa compra. Ou seja, se na compra você pagar um preço acima do valor de mercado, provavelmente será difícil vender o imóvel no prazo que você precise e no preço que ele realmente vale.

Apartamentos residenciais de 1 ou, no máximo, 2 quartos, são os mais procurados, tanto para aluguéis, quanto para compra. Lojas e salas comerciais dificilmente ficam desocupados e proporcionam um bom retorno sobre o investimento.

VANTAGENS DE ADQUIRIR UM IMÓVEL PRONTO:

- Possibilidade de mudança ou aluguel imediato.

DESVANTAGENS DE ADQUIRIR UM IMÓVEL PRONTO:

- Defasagens e limitações decorrentes de projetos antigos;
- Custos de manutenção;
- Formas de pagamento;
- O imóvel já sofreu valorização e você está pagando por isso.

VANTAGENS DE ADQUIRIR UM IMÓVEL NA PLANTA:

- Plano de pagamento facilitado;
- Grande valorização até o prazo de entrega;
- Projeto atualizado (Absorve novas tendências das áreas da arquitetura, design, segurança, lazer e paisagismo);
- Baixo custo de manutenção.

DESVANTAGENS DE ADQUIRIR UM IMÓVEL NA PLANTA:

- Prazo de conclusão das obras. Em média, 30 meses após o lançamento;
- Risco de atraso ou não conclusão das obras;