O que você deve perguntar antes de comprar um imóvel

1. Tente se antecipar às melhorias que valorizam as regiões

Durante a etapa de pesquisa à distância – por meio de internet, jornais e revistas, por exemplo – procure se informar sobre empreendimentos futuros que possam vir a valorizar determinadas regiões. Verifique aonde deve chegar metrô, uma nova fábrica, um centro comercial, um novo porto ou plataforma de petróleo, num futuro não muito próximo, e tente se antecipar aos demais compradores. Essa dica é especialmente valiosa para quem quer lucrar com a valorização do imóvel. Como exemplos, Luiz Calado citou, à EXAME.com, a região em torno do estádio do Corinthians, na zona leste de São Paulo (foto), e a cidade paulista de Piracicaba, onde está em construção uma fábrica da Hyundai. Nem sempre esses imóveis estarão perto da sua casa, porém. Não os descarte, a menos que não tenha como conhecer a região de perto.

2. Converse com especialistas em mercado imobiliário

Corretores respiram imóveis e podem nutrir o comprador de informações importantes que vão ajudá-lo a imaginar não a si mesmo, mas o seu público-alvo morando no imóvel. Por exemplo, quem deseja comprar um imóvel para alugar, pode ligar primeiro para a área de locação das imobiliárias e conversar cinco minutos com o corretor sobre o perfil dos imóveis mais demandados e das pessoas que mais procuram imóvel para alugar. São jovens solteiros? Idosos que não moram mais com os filhos? Famílias inteiras? Só tenho dinheiro para comprar um apartamento de um quarto, onde esse tipo de imóvel é mais procurado? Com o perfil do locatário em mãos fica mais fácil imaginar que tipo de imóvel o agradaria, tirando suas próprias preferências da jogada.

3. Converse com as pessoas que moram e trabalham na região desejada

Uma maneira mais informal de saber sobre a demanda em determinada região é conversar com os porteiros dos prédios. “Eles estão na linha de frente para dar informação às pessoas que procuram apartamentos para alugar ou comprar, e em geral são menos tímidos para conversar. Na maioria das vezes, também são pessoas desinteressadas, que vão ser sinceras”, diz Luiz Calado.

Eles podem informar qual é o tipo de pessoa que procura imóveis naquela região, por exemplo, e se aparece muita gente buscando apartamento para alugar. Se a ideia é lucrar com a valorização de um imóvel, e não com o aluguel, é uma boa perguntar aos porteiros se há imóveis vazios e fechados no prédio e tentar entrar em contato com o proprietário. Assim, o comprador pode se antecipar aos corretores e comprar um imóvel depreciado, que sequer estava à venda.

Vizinhos e trabalhadores do comércio local também podem ser boas fontes desse tipo de informação, embora com menos precisão que os porteiros. “Quem for mais assanhado pode tentar conversar com os síndicos dos prédios”, lembra Calado. Ele frisa, no entanto, que esta não é uma prática corriqueira, e que alguns síndicos podem estranhar a atitude. É preciso ser delicado e bastante claro na abordagem.

4. Procure imóveis depreciados

Essa dica se aplica a qualquer tipo de comprador de imóvel – mesmo quem busca a casa própria – mas é especialmente valiosa para quem quer lucrar com a valorização. Propriedades que precisem de reformas superficiais podem ser ótimos negócios, especialmente se o comprador se antecipar e entrar em contato com o proprietário, mesmo que o imóvel não esteja à venda. “Em geral, o fato de o imóvel estar mal cuidado já reflete certa fragilidade financeira do vendedor, o que pode refletir em uma maior vontade dele de vender (aumentando a probabilidade de um desconto maior)”, diz Luiz Calado em seu livro.

Procure saber um pouco sobre a história de vida do vendedor e a razão de querer se desfazer do imóvel. Para essa tarefa, até os vizinhos podem ajudar. Se o proprietário tiver pressa, é possível conseguir um bom desconto. Um bom exemplo são os casais recém-separados, que muitas vezes querem vender a casa o quanto antes.

FONTE: EXAME.COM (http://migre.me/5Z780)

Minha casa, minha vida.

Com uma renda familiar a partir de R$1.395,00 e de, no máximo, R$4.900,00, você pode adquirir sua casa própria com taxas de juros a partir de 5%a.a. + TR - Taxa Referencial, com subsídios de até R$23.000,00, pagos pelo Governo Federal. Além disso, os mutuários têm a opção de utilizar o FGTS para entrada, amortização de parcelas, amortização do saldo devedor ou liquidação do contrato de financiamento.

Caso fique desempregado no período de vigência do contrato de financiamento com a CAIXA, o Fundo Garantidor refinancia algumas parcelas e garante a continuidade do pagamento de 12 à 36 prestações. Para isso, basta estar em dia com o pagamento das parcelas e ter pago, ao menos, a seis primeiras prestações.

Lei reduz taxas de cartório para quem compra 1° imóvel

É um benefício que pouca gente conhece, mas que já está em vigor há quase 40 anos. Trata-se da Lei de Registros Públicos, de 1973.

Outra coisa que pouca gente conhece é a casa própria com desconto. Na hora da compra, tem aquela série de taxas e impostos que precisam ser pagos à vista. Mas o comprador tem direito ao desconto. Está na lei.

Quem quer casa pesquisa localização e preço, mas nem sempre se lembra do cartório. "Depois a gente se atenta para esse detalhe, mas eu não tinha nem pensado nisso", diz um rapaz.

As despesas obrigatórias para o negócio variam conforme o preço do imóvel e o estado do país. Além dos impostos municipais, o comprador paga a escritura, o contrato e o registro dele no cartório. Em Curitiba, só esta taxa chega a R$ 1,2 mil.

O registro em cartório pode ficar 50% mais barato para quem está comprando o primeiro imóvel. É um benefício que pouca gente conhece, mas que já está em vigor há quase 40 anos. A Lei de Registros Públicos é de 1973 e diz que o desconto se aplica se for o primeiro imóvel, para moradia própria e financiado com recursos do Sistema Financeiro de Habitação. "Não vi na internet nem nas divulgações", comenta um jovem.

De acordo com a associação dos cartórios, é o comprador que precisa avisar que se encaixa nos requisitos na hora de fazer o financiamento do imóvel e pedir o desconto.

"Ele precisa fazer constar no contrato que aquela aquisição daquela pessoa se trata da primeira aquisição pelo Sistema Financeiro de Habitação. A partir disso, o registro do imóvel tem esse conhecimento. Ele não consegue adivinhar essa situação. Por isso, a pessoa tem de tomar esta iniciativa", explica João Carlos Kloster, diretor do Registro de Imóveis.

Um contrato vai ter o preço reduzido, porque traz as informações necessárias. Para o advogado José Guilherme Duarte Silva, especialista em direito imobiliário, os cartórios deveriam divulgar a lei.

"O ideal e o correto é que as pessoas fossem alertadas no momento do protocolo do título, da documentação para registro, se podem ter esse direito e se têm interesse de fazer um requerimento de isenção", afirmou José Guilherme Duarte Silva.

FONTE: G1 (http://migre.me/5Voy3)

Pessoa Jurídica pode financiar imóvel?

A CEF - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, instituição financeira com maior tradição em financiamentos habitacionais no Brasil, disponibiliza algumas alternativas de crédito para que pequenas e médias empresas possam adquirir um imóvel. Ou seja, é possível sim que um imóvel seja financiado por Pessoa Jurídica, desde que seja um imóvel comercial.

Pode ser "novo", "usado", "terreno" ou "na planta". Só não pode ser residencial.
Por isso, algumas construtoras também vetam esse tipo de negociação. Mas, não é a regra.

O financiamento de imóvel comercial possui algumas características próprias desse segmento. O prazo máximo do parcelamento é de 120 meses (10 anos), com taxa de juros em torno de 13,5%a.a. Além disso, o crédito disponibilizado pelo banco corresponderá até 80% do valor total do imóvel para pessoa jurídica e até 60% para pessoa física.

Índice de rentabilidade

Por meio de uma fórmula matemática muito simples é possível calcularmos o Índice de Rentabilidade do Imóvel. A equação se baseia na relação entre os preços praticados no mercado de aluguéis e os valores negociados no mercado de compra e venda de imóveis. Como resultado desse cálculo, obtemos um indicador balanceado que nos permite direcionar o fluxo de nossos investimentos.

I = 1/{12*(valor do aluguel / valor de venda)}

I ‹ 16 (compra mais vantajosa);

I › 16 (aluguel mais vantajoso);

I = 16,67 (rentabilidade de 0,5%a.m., equivalente aos valores praticados na aplicação em caderneta de poupança).

É importante a realização de uma pesquisa minuciosa para obtenção dos dados que serão utilizados como base do cálculo. Isso evita, ou ameniza, distorções na interpretação das informações. Resultados muito altos, devem ser vistos com cautela. Nesse caso, recomenda-se uma atenção especial ao mercado.

Referência: 

http://oddsactions.com.br

Entendendo as siglas

Segundo dados do PROCON-SP, os índices de correções do saldo devedor que podem ser adotados para elaboração de contratos na aquisição de imóveis são:

• Índice de custo, que poderá ser utilizado somente no período da construção como o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), ICC (Índice da Construção Civil), CUB (Custo Unitário Básico);

• Índice de preço, que  poderá ser pactuado tanto na fase de construção como após a entrega das chaves como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), IGP-DI (Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), IPC (Índice de Preços ao Consumidor).

O Índice de Custo da Construção - ICC é a referência mais antiga, calculada pela Fundação Getúlio Vargas - FGV, para construção residencial no país. Seus dados são partes integrantes fundamentais na composição do INCC.

O Índice Nacional de Custo da Construção - INCC, divulgado desde fevereiro de 1985, é mais abrangente, pois, é o resultado de um balanceamento entre o Índice de Custo da Construção - ICC e o Índice de Edificações, que abrange, também, obras públicas de engenharia e infra-estrutura.

O índice Geral de Preços - IGP é calculado desde 1947 pela FGV e, possui em sua composição, os seguintes índices: Índice de Preços por Atacado - IPA, Índice de Preços ao Consumidor - IPC e Índice Nacional de Custo da Construção - INCC.

Ao longo dos anos, houveram necessidades de se criar algumas derivações: IGP-DI que avalia a Disponibilidade Interna - DI, atribuindo um peso menor aos produtos de exportação e, posteriormente, o IGP-M, voltado ao Mercado Financeiro. A diferença entre eles é sutil e está no período em que os dados são coletados.

No IGP-DI os dados são coletados no período entre os dias 1 e 30 do mês referência. No IGP-M a coleta é realizada no período que compreende o dia 21 do mês anterior e 20 do mês de referência. Dessa maneira, o IGP-M pode ser divulgado antes do final do mês calendário, o que é essencial para sua utilização como referência financeira.

FONTES: 

1) PROCON-SP (http://www.procon.sp.gov.br/texto.asp?id=580) 
2) Fundação Getúlio Vargas - FGV (http://portalibre.fgv.br/main.jsp?lumChannelId=402880811D8E2C4C011D8E33F5700158) 
3) Economia & Energia (http://ecen.com/eee41/eee41p/indices_de_inflacao_para_internet.htm)

Índices de correções do saldo devedor do imóvel

Ao financiar um imóvel diretamente com a construtora, o índice de correção do saldo devedor que geralmente é adotado até a conclusão da obra e entrega das chaves é o Índice Nacional da Construção Civil – INCC, calculados pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, em que são repassados os custos de insumos, tais como: aço, cimento, mão-de-obra.

Após à expedição da Carta de Habite-se, as construtoras estão autorizadas pela Lei nº. 10.406, de 10/01/2002, a corrigirem o parcelamento pelo Índice Geral de Preços de Mercado – IGPM, acrecidos de juros de 1% (hum por cento) ao mês. No entanto, após a expedição da Carta de Habite-se, existe a possibilidade do investidor optar por um financiamento bancário, cujo sistema de correção monetária mais adotado é o Sistema de Amortização Constante, também conhecido como SAC. Esse sistema possui, como principal característica, a amortização de um percentual fixo do saldo devedor desde o princípio do financiamento. Ou seja, os juros são sempre decrescentes e diminuem sempre na mesma quantidade.

É importante ressaltar que a correção monetária será realizada sempre sobre o valor total do saldo devedor do bem financiado, e diluido (redistribuído) nas parcelas mensais, semestrais e/ou anuais do plano de pagamento definido em contrato.