Pessoa Jurídica pode financiar imóvel?

A CEF - CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, instituição financeira com maior tradição em financiamentos habitacionais no Brasil, disponibiliza algumas alternativas de crédito para que pequenas e médias empresas possam adquirir um imóvel. Ou seja, é possível sim que um imóvel seja financiado por Pessoa Jurídica, desde que seja um imóvel comercial.

Pode ser "novo", "usado", "terreno" ou "na planta". Só não pode ser residencial.
Por isso, algumas construtoras também vetam esse tipo de negociação. Mas, não é a regra.

O financiamento de imóvel comercial possui algumas características próprias desse segmento. O prazo máximo do parcelamento é de 120 meses (10 anos), com taxa de juros em torno de 13,5%a.a. Além disso, o crédito disponibilizado pelo banco corresponderá até 80% do valor total do imóvel para pessoa jurídica e até 60% para pessoa física.

Índice de rentabilidade

Por meio de uma fórmula matemática muito simples é possível calcularmos o Índice de Rentabilidade do Imóvel. A equação se baseia na relação entre os preços praticados no mercado de aluguéis e os valores negociados no mercado de compra e venda de imóveis. Como resultado desse cálculo, obtemos um indicador balanceado que nos permite direcionar o fluxo de nossos investimentos.

I = 1/{12*(valor do aluguel / valor de venda)}

I ‹ 16 (compra mais vantajosa);

I › 16 (aluguel mais vantajoso);

I = 16,67 (rentabilidade de 0,5%a.m., equivalente aos valores praticados na aplicação em caderneta de poupança).

É importante a realização de uma pesquisa minuciosa para obtenção dos dados que serão utilizados como base do cálculo. Isso evita, ou ameniza, distorções na interpretação das informações. Resultados muito altos, devem ser vistos com cautela. Nesse caso, recomenda-se uma atenção especial ao mercado.

Referência: 

http://oddsactions.com.br

Entendendo as siglas

Segundo dados do PROCON-SP, os índices de correções do saldo devedor que podem ser adotados para elaboração de contratos na aquisição de imóveis são:

• Índice de custo, que poderá ser utilizado somente no período da construção como o INCC (Índice Nacional da Construção Civil), ICC (Índice da Construção Civil), CUB (Custo Unitário Básico);

• Índice de preço, que  poderá ser pactuado tanto na fase de construção como após a entrega das chaves como o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), IGP-DI (Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna), INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), IPC (Índice de Preços ao Consumidor).

O Índice de Custo da Construção - ICC é a referência mais antiga, calculada pela Fundação Getúlio Vargas - FGV, para construção residencial no país. Seus dados são partes integrantes fundamentais na composição do INCC.

O Índice Nacional de Custo da Construção - INCC, divulgado desde fevereiro de 1985, é mais abrangente, pois, é o resultado de um balanceamento entre o Índice de Custo da Construção - ICC e o Índice de Edificações, que abrange, também, obras públicas de engenharia e infra-estrutura.

O índice Geral de Preços - IGP é calculado desde 1947 pela FGV e, possui em sua composição, os seguintes índices: Índice de Preços por Atacado - IPA, Índice de Preços ao Consumidor - IPC e Índice Nacional de Custo da Construção - INCC.

Ao longo dos anos, houveram necessidades de se criar algumas derivações: IGP-DI que avalia a Disponibilidade Interna - DI, atribuindo um peso menor aos produtos de exportação e, posteriormente, o IGP-M, voltado ao Mercado Financeiro. A diferença entre eles é sutil e está no período em que os dados são coletados.

No IGP-DI os dados são coletados no período entre os dias 1 e 30 do mês referência. No IGP-M a coleta é realizada no período que compreende o dia 21 do mês anterior e 20 do mês de referência. Dessa maneira, o IGP-M pode ser divulgado antes do final do mês calendário, o que é essencial para sua utilização como referência financeira.

FONTES: 

1) PROCON-SP (http://www.procon.sp.gov.br/texto.asp?id=580) 
2) Fundação Getúlio Vargas - FGV (http://portalibre.fgv.br/main.jsp?lumChannelId=402880811D8E2C4C011D8E33F5700158) 
3) Economia & Energia (http://ecen.com/eee41/eee41p/indices_de_inflacao_para_internet.htm)

Índices de correções do saldo devedor do imóvel

Ao financiar um imóvel diretamente com a construtora, o índice de correção do saldo devedor que geralmente é adotado até a conclusão da obra e entrega das chaves é o Índice Nacional da Construção Civil – INCC, calculados pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, em que são repassados os custos de insumos, tais como: aço, cimento, mão-de-obra.

Após à expedição da Carta de Habite-se, as construtoras estão autorizadas pela Lei nº. 10.406, de 10/01/2002, a corrigirem o parcelamento pelo Índice Geral de Preços de Mercado – IGPM, acrecidos de juros de 1% (hum por cento) ao mês. No entanto, após a expedição da Carta de Habite-se, existe a possibilidade do investidor optar por um financiamento bancário, cujo sistema de correção monetária mais adotado é o Sistema de Amortização Constante, também conhecido como SAC. Esse sistema possui, como principal característica, a amortização de um percentual fixo do saldo devedor desde o princípio do financiamento. Ou seja, os juros são sempre decrescentes e diminuem sempre na mesma quantidade.

É importante ressaltar que a correção monetária será realizada sempre sobre o valor total do saldo devedor do bem financiado, e diluido (redistribuído) nas parcelas mensais, semestrais e/ou anuais do plano de pagamento definido em contrato.

Financiamento imobiliário

Ao adquirir um imóvel novo, na planta, o investidor pode optar por realizar o pagamento à vista ou parcelado.

Na opção de pagamento parcelado, o investidor se compromente a realizar um financiamento direto com a construtora até a entrega do produto. Após a conclusão das obras, o comprador tem a opção de refinanciar o saldo devedor do imóvel com a própria construtora ou, ainda, adquirir um financiamento habitacional junto à uma Instituição Financeira.

Nesse momento, a opção mais utilizada é a contratação do financiamento bancário. Mas, para que o imóvel se enquadre nas exigências do Sistema Financeiro de Habitação – SFH e esteja apto a ser objeto de alienação fiduciária, é necessário que à escritura esteja desmembrada. Ou seja, na matrícula do imóvel não constará somente os dados do terreno, mas, também, o descritivo da unidade autônoma. Sua fração ideal deverá ser inscrita no programa de arrecadação do Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU de forma individualizada.

Somente com a Carta de Habite-se em mãos e o IPTU desmembrado é que será possível dar entrada no processo de financiamento habitacional. O prazo médio para regularização da documentação do imóvel é de até 90 dias após a expedição da Carta de Habite-se.

Dicas sobre consócio imobiliário

Compra/venda por meio de Interveniente Quitante

Essa modalidade de negociação acontece quando compramos um imóvel por meio de Financiamento Habitacional e este ainda possui saldo devedor junto à outra Instituição Financeira. Ou seja, o imóvel a ser financiado ainda encontra-se em processo de alienação fiduciária.

O trâmite do processo de compra e venda é realizado entre às Instituições Bancárias envolvidas na negociação. Para que ocorra a transferência da escritura aos novos compradores, os vendedores, juntamente com um responsável nomeado pelo banco credor do primeiro financiamento, também conhecido como Interveniente Quitante, deverão assinar a nova escritura. No entanto, essa escritura só poderá ser lavrada e assinada mediante à liquidação da fatura do saldo devedor do imóvel que será realizada pelo banco que refinanciará a dívida.

Na prática, um banco quita o financiamento do outro banco e refinancia o saldo devedor do imóvel. Esse procedimento, geralmente, é realizado por meio de cheque administrativo ou Transferência Eletrônica Disponível – TED.

Com isso, além de arcar com as despesas cartoriais e impostos referentes à transferência do bem, o novo proprietário terá que pagar, também, a taxa referente à baixa da hipoteca e o imóvel ficará alienado ao novo credor.